2.근저당이 234.000.000원
3.전세권이 100.000.000원
2번이 채권최고액이 전세금 포함인가요..?
그리고 근저당이 우선인가. 전세권이 우선순이 인가요..?
등기본 등본으로 알수 있나요..?
양도세 18.000.000원이 없어 경매로 넘어가게 생겼읍니다.!
저는 전세 세입자 입니다...!!
등기본 등본좀 봐주세요...!!
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관할부서에 전화해보심이 빠르겠네요...
님이 제시한 사례위 경우처럼 을구에 근저당권과 전세권이 같은 날 등재되어 있다 하더라도 등기소에서 부여하는 등기번호 순으로 우선순위가 부여됩니다.
같은 구에 기입된 권리는 순위번호에 의해 우선순위가 결정되는 것이며, 각기 다른구에 설정된 권리는 접구번호에 의해 순위가 결정됩니다.
올려 놓으신 등기부를 보면 근저당권과 전세권이 같은 구에 등기돼 있어 순위번호가 앞선 근저당권이 우선순위가 있습니다. 더군다나 설정일은 같으나 접수번호도 근저당권이 앞서는군요 .
결국 순위번호 2번의 근저당권보다 앞선 권리(말소기준권리가 될 수 있는 권리:압류, 가압류,저당 ,근저당,전세금반환권리로 변동된 전세권등기,담보가등기-소유권보존가등기는 비적용)가 없다면 2번의 근저당권이 말소기준권리가 되어 후순위 등기들은 말소됩니다.
작은 참고로 말씀드립니다.
답변-1)
2번 근저당권의 채권최고액에 포함되지 않았습니다.
2번은 내율사새마을금고에서 박정자님의 대출금에 대한 담보확보 근저당권에 대한
채권최고액입니다.
3번은 전세세입자 안민수님의 순수한 전세권 설정입니다.
따라서 분리된 권리로 보셔야합니다.
그리고 전세권자가 근저당권자와 같은 날 전세권을 설정하였으나 시간차(?)로
3번으로 후순위가 되었군요. 전세권 등기원인은 7월19일로 앞서 있지만
등기권리증에 올라온 등기는 후순위로 인한 다툼이 있어날 수 있습니다.
답변-2)
모든 근저당권과 전세권은 등기 우선순위입니다.(기타 권리포함)
전세금액이 소액이면 임대차보호법에 따라 전세권이 우선순위가 되지만
전세금 1억 원, 고액임으로 전세금 전액 임대차 보호를 받지 못하고
등기 설정에 따른 권리 내에서만 받을 수 있습니다.
답변-3)
어떤 양도세 1억8천만 원을 말씀하시는 것인지 명확히 모르겠으나,
만약 집주인의 미납 양도세라면 국세청에서 경매를 할 거라는 말씀 같은데요.
현재 등기부 상에는 경매예고가 없습니다.
만약 국세청에서 경매를 실행한다면 최종경매낙찰가격에서 1억8천만 원을
최우선순위로 공제하게 됩니다. 국세와 체불임금이 우선순위입니다.
다음은 등기 순위에 따라서 배분됩니다.
즉, 최우선 세금, 다음부터는 등기 1순위, 2순위로 내려갑니다.
(기타추가답변)
만약 선순위가 경매를 실행할 때 전세권자가 낙찰 우선순위가 법적으로 보장되어
있으니 우선순위로 낙찰 받아서 주택을 소위 할 수도 있고 매매할 수도 있습니다.
물론 낙찰금액을 지불할 자금이 필요하지요.
또 우선낙찰에 응하기 전에 손액계산을 먼저 해봐야겠지요.
즉, 낙찰 받은 주택을 매매하면 매매금액이 기존전세금과 투자한 금액을 상위할 수 있는가를
판단해 보셔야 겠지요.
제 상식으로 말씀드린 것이오니 현실과 다를 수도 있습니다.
답답한 마음에 참고 정도로 하시면 좋을 것 같아 아는 대로 말씀드렸습니다.
틀린게 있으면 다른 월척님들께서 도움주시면 감사하겠습니다.
우선 채권최고액은 234,000,000원 이네요. 대출액이 대략 195,000,000원 일거 같구요.
거기에 전세금이 포함되어 있진 않지요...
순위는 전문가의 도움이 필요할거 같습니다.
시세가 어느정도인지? 최우선변제(이사+전입신고+전세권설정)의 효력이 유효한지를 봐야할거 같습니다.
한가지 걸리는건 전세권설정계약일자와 등기접수일자가 차이가 나네요.
무료전문가 상담을 한번 받아보시는게 좋을것 같습니다. (저두 아는게 없는데 덧글이 없어서 용감하게 달아봅니다. ㅡㅠ)
1 순위 : 경매비용
- 등록세 및 교육세, 인지, 증지, 송달료, 경매예납금(신문공고료,감정료,현황조사료,입찰수수료 등)
2 순위 : 필요비, 유익비
- 제3취득자가 경매부동산의 가치를 유지, 증가하기 위하여 지출한 비용
3 순위 : 소액임차인 및 임금채권
- 최선순위 저당권부 채권설정일자를 기준으로 달라짐.
- 최종3개월분의 임금 및 최종 3년간의 퇴직금
4 순위 : 당해세
- 재산세, 종합부동산세 등
5 순위 : 조세채권
- 법정기일이 저당권설정일 보다 앞서는 채권
6 순위 : 공과금
- 법정기일(남부기한)이 저당권설정일 보다 앞서는 채권
- (건강, 연금보험료)
- (산재, 고용보험료 )
7 순위 : 저당권부채권(담보가등기 포함) 및 확정일자부 임차인
- 확정일자부 임대보증금채권은 저당권과 일자순위에 따라 배당됨.
- ※ 전입신고 후 확정일자와 저당권설정일자가 같은날인 경우에는 안분 함.
8 순위 : 임금채권
- 최우선변제임금채권을 제외한 임금
- ※ 저당권부 채권이 없는 경우, 임금채권은 조세(당해세포함), 공과금, 기타채권에 우선하여 배당
9 순위 : 당해세 및 조세채권
- 법정기일이 저당권설정일 보다 늦은 채권(당해세 - 저당권설정이 없는 경우)
10순위 : 공과금
- 의료보험료, 국민연금, 산업재해보상 보험료
11순위 : 일반채권
- 가압류(배당요구), 과태료, 대부료, 이행강제금, 환경개선부담금, 재산형(검찰)
※ 배당시 주의사항
- 1. 근저당권이 95년이전 근저당이 있는 경우 : 당해세보다 우선순위
2. 법정기일(세금)과 근저당권이 동일날짜인 경우 : 세금이 우선
3. 보험료(의료,산재등)의 법정기일(납부기한일)이 근저당일자보다 빠른 경우
: 순환배당 ⇒ 배당관련기준표 참조
4. 소유자(잉여금)이 생긴 경우
: 근저당권의 초과액에 대해서도 근저당권의 채권액(초과분)이 미치므로 주의할 것.
⇒ 단, 근저당권의 설정자(채무자)와 소유자가 동일인이어야 함.
5. 제3취득자(전 소유자에 대한 가압류에 의한 강제경매로 인한) 배당시
: 가압류결정당시의 청구금액으로 배당해 줌.
6. 압류선착(세금) : 최선순위 압류권자에게만 압류선착주의 적용
※ 기타집행
1. 물상대위에 의한 압류 및 추심의 경우(저당권의 순위에 의한 배당)
2. 양도담보(점유개정)에 의한 배당
- 최선순위 양도담보만 양도담보권자로서 배당
3. 전부명령(채무자 송달확인 요)
많은 분들께서 답을 하셨네요!!!
보통 시세의 60%~70%까지 대출을 해주니 경매가 잘 진행된다면(낙찰금액이 시세에 근접한다면)
레이드님에게도 배당이 갈것으로 보이는데 전세금 전액이 나올지는 확신할수 없네요..
혹시 궁금하신점이 더 있으시다면 따로 연락한번 주세요!!
그런데 문제는 전입신고(9/6)를 근저당(8/30)보다 늦게 했어요..확정일자는( 7/22) 빠른고 이사두 8월초에 했읍니다..!! 보호 받을수 있는 방법있나요..?? 전세권설정을 해두 특별히 보호받는것두 없내요.!
근저당 최고가 2억 3천에 전세 1억
양도세 1천8팔백입니다.
세무서에서 양도세 땜시 경매들어 왔읍니다..!
1차 매각 2억 7천요.
근저당 ᆞ양도세 우선순인데 전 한푼도 못받나요.!
세무사 찾아가야되나요..?
어떻게든 양도세 지불한다고 하는데..
혹시 모르니 배당신청도 해노라고 하네요.!
최우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매로 매각되었을 때 경매신청의 등기 전까지 대항력을 갖춘 임차인이 보증금 중 일정액을 매각 가격의 2분의 1 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말한다.
＊ 최우선변제권의 요건
①보증금이 소액일 것
②경매개시결정기입등기 전에 대항력 요건을 갖추고 있을 것
③임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해 매각될 것
④배당요구를 할 것
＊ 소액임차인의 기준시점
소액임차인의 기준시점은 임차인의 전입 시점이 아니라 최선순위담보물권설정일이다. 그러므로 대부분 1순위 근저당권은 말소기준권리이자 소액임차인 기준등기 역할을 한다.
＊ 소액임차인의 최우선변제액
청주시의 경우:보증금의 범위-4500만원,최우선변제액-1500만원
★대항력이란 임차주택이 매매 등으로 양도되거나 후순위 권리자에 의한 경매 등으로 주택소유권의 변동이 생기더라도 임대차 존속기간과 보증금을 보호 받을 수 있는 권리입니다. 즉, 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당할 경우 임대차 기간 동안 새로운 소유자의 간섭 없이 거주할 수 있고 그 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
따라서
님이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다.
경매신청의 등기 전까지 대항력을 갖춘 경우라면 보증금 중 일정액(1500만원)을 매각 가격의 2분의 1 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리가 있다 할 것입니다
위 댓글로 소개해드린 배당순위에 따라 전세금 전액을 배당받지 못한 경우에도 나머지 미환수전세금이 있을시는 별개로 임대인에게 청구할 수 있을 것입니다.
금전적으로 손해를보지않기를 바랍니다
전세권은 소멸성이나 이해관계인으로 배당가능하시니
법무사사무실을 통하여 상담하시기 바라며
전입일은 공매권리분석상. 대항력이 없습니다~~안타깝습니다
혹여 전세나 보증금이 많은 곳으로이사하실때는
전입세대열람과 등기사항을 꼭 확인하시기 바랍니다
등기사항은 전화로도가능할겁니다~~
좋은결과 나오시길 기원드립니다
전세권설정은 순에 밀리면 아무런 보호조치가 안됩니다
앞선 순위에 배당되고 남으면 일부라도 배당받겠지요....남는게 없다면 배당무 입니다
그러나 확정일자를 받는것은 특별법으로서 모든 설정순위보다 우선순위입니다
확정일자가 제일중요합니다
국가가 세입자를 보호하기위해 만든제도이며
확정일자를 받는순간 모든 설정보다 우선순위가 되는것 입니다
단 지역마다 확정일자로 보호받는 전세금액이 틀림니다
서울경기지역 금액이 제일큰것 같더군요..
지역마다 다른 보호금액을 알아보셔요
배분이란 매수인이 납부한 압류재산의 매각대금에 관하여 관계법령이 정하고 있는 법정순위에 따라 조세채권자 및 다른 채권자들에게 교부하는 것을 말합니다
경매와 달리 공매 배분절차에는 눈에 보이지 않는 함정이 있는 경우가 종종 있으므로 투자자가 배분절차 및 배분순위를 이해해야만 공매의 함정을 피할 수 있습니다
가끔 간단한 권리분석만으로 입찰하여 배분절차를 간과한 경우에 추가로 인수해야 하는 상황이 발생되기도 합니다
1. 배분기일의 지정
해당부동산이 낙찰이 되고 자산관리공사에서 매각결정 후 매수인에게 대금납부기한을 정하여 매각결정통지서를 교부합니다
그리고 낙찰자의 매각대금완납일로부터 30일 이내(낙찰금액이 1,000만원 이상인 물건)로 배분기일이 지정됩니다
배분절차가 개정되어 배분기일 7일 전까지 배분계산서가 작성되어 비치가 되므로 임차인의 배분여부가 불투명한 경우 미리 확인할 수 있습니다
2. 배분요구철회 및 대위변제
국세징수법상 진행되는 공매절차에서 배분요구제출은 배분요구종기일까지 가능합니다
또한 배분요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 달라지는 경우 배분요구를 한 자는 배분요구의 종기일이 지난 뒤에 이를 철회하지 못합니다
대위변제는 낙찰자가 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되는 것입니다
만약 그로인해 매각부동산의 부담이 현저히 증가한다면 낙찰자는 매각결정 취소를 구할 수 있습니다
또한 선순위 근저당권의 소멸(=대위변제)로 인하여 임차권이 대항력을 취득할 수 있는지 판단기준이 되는 시점은 잔금납부일입니다
3.매각대금 배분순위
자산관리공사는 매각대금이 모든 채권자의 채권을 충족할 경우에는 배분순위에 큰 의미가 없지만, 매각대금이 각 채권자의 채권액을 충족하지 못하는 경우라면 국세기본법 제35조와 법 제81조, 민법, 기타 법령, 국세청 예규 등에서 정하고 있는 우선순위에 따라 배분을 실시합니다
배분후 잉여금이 있는 경우 체납자에게 배분이 됩니다?
<배분과 관련한 각종 판례>
▲ 지방세 중가산금 확장가능 시기
지방세에 대한 중가산금 교부청구도 민사소송법상의 배당요구와 마찬가지로 경락기일까지만 할 수 있고 그 이후 배당기일 전에 배당기일까지의 중가산금을 확장하여 다시 교부청구하는 것은 허용되지 아니한다 [서울북부지원 2001.5.24. 선고2001가단11748 판결]
▲ 과세관청도 배분을 받기 위해선 압류 외에 교부청구를 해야 함
과세관청이 법원의 경매절차에서 국세를 우선 징수받기 위해서는 경매법원에 국세징수법 소정의 교부청구를 하거나 체납자의 소유재산에 대하여 참가압류를 하여야 하므로 과세관청이 경매개시결정 이후에 체납자의 소유재산에 대한 압류의 등기만 하였을뿐, 그러한 조치를 취하지 아니하였다면 이를 알지 못한 경매법원이 채권자들에게 경락대금을 배당하였음은 정당하다. 또한 채권자들이 수령한 금액이 부당이득으로 되지 아니한다 [부산지법 1989.7.20. 선고89가합1103 제5민사부판결]
▲ 담보가등기권자가 집행법원이 정한 기간 내에 채권신고를 하지 아니하면 매각대금의 배당을 받을 권리를 상실한다 [대법원 2008.9.11. 선고 2007다25278]
▲ 임대차계약서에 동 · 호수를 누락했다고 할지라도 주민등록을 유지하며 확정일자를 취득한 경우 우선변제권을 행사할 수 있다 [대법원 1999.6.11. 선고99다7992 판결]
<공매 배분순위표>
배당순위
내용
1순위
공매체납처분비
2순위
최우선변제(소액임차인), 임금채권[근로복지공단 압류]
3순위
당해세(국세 중 상속세 · 증여세 · 재평가세, 지방세 중 재산세 · 자동차세 · 도시계획세 · 종합토지세 등)
당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 2순위임
4순위
우선변제(전세권 · 저당권 · 담보가등기 등 담보물권과 대항력과 확정일자 있는 임차인, 당해세 이외의 조세들 간의 그 시간의 선후비교 - 조세채권의 법정기일)
5순위
일반임금채권
6순위
담보물권보다 늦은 조세채권
7순위
의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
8순위
일반채권
4. 배분금의 지급
배분받는 임차인의 경우 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서가 필요합니다
배분잉여금이 있을 경우 체납자에게 지급해야 하는데 만약 압류 후에 소유권을 취득한 제3취득자가 있을 경우에도 잉여금은 제3취득자에게 지급이 됩니다. 단, 매각한 재산이 양도담보재산 또는 물상보증인에 관한 경우엔 배분한 금전의 잔액은 이를 양도담보권자 또는 압류시의 담보물의 소유자에게 지급합니다
배분을 받기 위해선 이해관계인은 기본적인 서류를 지참해야 하고 채권의 성격에 따라 준비서류도 각각 다릅니다
5. 배분계산서에 대한 이의신청
한국자산관리공사는 미리 작성한 배분표 원안에 대해 배분기일 7일전까지 배분계산서를 확정 · 비치하여 채권자에게 미리 열람이 가능토록 합니다
그리고 이 배분계산서에 관하여 각 채권자들 사이에 이의가 있는 경우 이의 제기된 금액에 관하여 배분을 유보하고 나머지 금액에 관하여 배분을 실시합니다
White님 확정일자가 우선이면 정말 조겠읍니다..
적수역부님 설명감사합니다..! 머리가 안조아 다알아들순 없지만 방법이 있는거죠..?
걱정되서 야간후 한숨도 못자구 있내용..!!
내일 법률사무소 찾아가봐야 겠내용..!!
어리석은 판단으로 우리가족을 힘들게 하네용.! ㅜㅜ
확정일짜가 다른 일순위 설정보단 우선순위는 맞으나
보호받는 금액 범위내에서만 입니다
위내용을 보니 전세금액이 일억이네요
큰금액입니다
서울이 보증금한도9500 최우성변제액3200
청주시는 보증금한도는 4500 우선변제금은 1500
범위가 초과됐네요 즉 보호받지 못하는 상황입니다
이젠 전세금까지 포함되는 고가에 낙찰되기만을 기대할수밖엔 없는것 같습니다
제가 전문가가 아니라서 틀릴수 있으니
하루빨리 전문가에게 상의 하시는것이 옳바르다고 판단됩니다
경매신청(채권자) -> 경매개시결정 -> 배당요구종기일 공고 -> 담보물의 감정평가 및 현황조사 -> 입찰공고 -> 입찰 -> 매각허가결정 -> 경매대금 납부 및 소유권이전등기 -> 부동산 인도
순서는 이렇게 진행됩니다
아는대로 쉽게 풀어 드리겠습니다
일단 이 사건은 공매사건이고 청주새무서에서 한국자산관리공사 충북지역본부에서 압류 사건으로 공매 개시하였습니다
첫개시일은 2014년11월27인것 같습니다
권리관계는
1. 압류채권 양도세 18,000,000원
2. 새마을 금고 대출금180,000,000원
3. 전세금 100,000,000원
권리관계
1. 압류채권 양도세 18,000,000원
2. 새마을금고 대출금 180,000,000원
3. 전세금 100,000,000원
대항력
1. 양도세는 대항력이 생깁니다....2013년08월30일 전 소유자로 부터 매매와 동시에 대출을 하였으나
자연발생적인 사유로 양도세가 대항력이 생깁니다
2. 대출금은 근저당권으로 당연한 대항력이 생기는 것입니다
3. 전세권도 대항력은 있으나 배당에서는 소멸성입니다
4. 전입일자가 살펴보니 2013년 9월6일자로 생성되어 대항력이 없습니다
결론1
1. 1차공매금액이 가온감정평가에서 나온 271,000,000입니다
18,000,000+180,000,000+대출이자+100,000,000=298,000,000+@로서 전세금을 충족하지 못합니다
공매금액 이상으로 입찰하게 되어 등기상 배당요구권자의 금액을 충족하면 다행이지만
대출금이 신용도 있을경우 1순위 근저당권자는 근저당 최고액까지 받을수가 있습니다
여기서 신용대출이 근저당권과 동일하게 취급 받을수 있느냐는 서류가 밝혀주는것이기 때문에
혹여 공매입찰가격이 높아지면 근저당권자에게 돌아가는 배당금의 상당액을 배당이의 신청하여
받아야 합니다 하지만 1차 공매금액 정도면 손해를 감수 하여야 합니다
손해에 대한 권리는 전세권반환 청구소송 및 구상권 등 민사소송을 통하여 찾아야합니다
결론2
현재 거주하시는 전세주택의 입지나 부동산 정보를 통하여
손해보는 금액의 차이가 많으면 직접 공매에 참여할 수가 있습니다
양도소득세 및 대출금을 안고 2층 상가 주택을 끌어안으시는 방법입니다
1차.2차,갈수록 손해금은 점점 커지게 되므로
오히려 손금을 줄이고 주택을 마련하는 방향을 찾으시는것도 나쁜 방법은 아니라고 봅니다
총결3
법무법인쪽이나 변호사와 상담하신 후 공인중개사를 찾아보시기 바랍니다
현재 물건지의 정확한 시세도 알아 보심이 좋을듯 합니다
좋은 방법을 제시 못하여 죄송합니다
정말 깔끔하게 정리 해주셔서 정말 정말 감사합니다..!! 꾸벅
야간근무 후 한숨도 못자구 출근했는데 많은 위로가 되었읍니다...!!
아이들이 셋인데 정말 무서운 하루 였읍니다..!! ㅜㅜ
채무자가 양도세 꼭 납부한다고 하는데 걱정입니다..!! (금전적으로 힘들어 보였읍니다.)
내일 법무사 찾아가 보겠읍니다..!!
못안에달1님 정말 감사합니다..!! 시즌 건강유의 하시구 기록 갱신하세요..!! 꾸벅