카센터 창업 문의 드려 봅니다. 전문가 분 계시면 조언좀요

안녕하세요~! "잡고싶다" 입니다. 작년 연말 부터 연시까지 너무 바빠서 잠시 들르기만 할뿐 제대로 인사 한번 못 드려서 송구 스럽습니다. 늦은듯 하나 인사 드립니다. 올해 우리 월척 회원 선배님 후배님 모두 대박 나시기를 바랍니다. 본론으로 들어 가겠습니다. 아는 동생이 카센터를 창업 할려고 합니다. 대지 61평짜리 땅을 사서 건물을 지을려고 합니다. 일단 61평의 대지는 도시계획확인서에는 계획관리지역으로 나옵니다. 계획 관리지역에 건물을 지을려고 알아 보니 건폐율 40%, 용적률 100% 나옵니다. 건폐율 상으로 1층으로 카센터 사무실을 24평 정도 지을수 있습니다. 2층으로 하면 1,2층 합해서 40평 이상 지을려고 합니다. 인구 50만 이하는 작업장 포함 30평 이상 하여야 하는데요 2층으로 지어서도 가능 할까요? 혹여나 잘 아시는 분 있으시면 답볍좀 바랍니다.